「城人之美」30年30人 系列专题

由凤凰网房产与地建师联合发起，全联房地产商会城市更新分会作为指导单位；

旨在寻找积极推动城市更新与再生的全球范围内行业领军人物予以表彰，传播世界前沿城市更新的再生理念，推动中国城市更新与再生的可持续发展。

「城人之美」30年30人 | 徐岱雄

中国区战略顾问部总监

徐岱雄

徐岱雄先生于2012年加入仲量联行。2016年，他被委任为仲量联行中国区战略顾问部总监。加入仲量联行前，他曾在某知名房地产开发公司任职九年，参与了国内重点城市多个大型区域开发和城市综合体项目，在地产行业策划研究及运营拥有20多年经验。

以下是访谈原文：

Q： 上海城市更新 30年，也是上海高速发展、跻身世界一线大都市的30年，怎么观察和评价上海及上海的城市更新成果?

A：改革开放至今，上海的城市发展完成了从“增量规模开发”向“存量有机更新”的模式过渡，城市更新已然成为上海追逐“全球卓越城市”战略目标的重要抓手。

· 过去30年，上海已经走完了其他全球城市需要百年才能走完的城市更新之路，城市更新带来的，不仅是城市功能的持续提升和城市风貌的日新月异，更是居民生活的大幅改善和经济发展的全新动能。

· 与此同时，我们也会关注到，上海的城市更新实践过程中，仍有一系列诸如政策制度、功能活化、开发模式和运营模式等问题有待优化和完善。我们也愿与社会各方一起努力探寻最优解决方案，为上海的城市更新寻找更多可能性。

Q：在城市更新项目中，如何平衡“文化传承”与“城市更新”？设计与美学在当中如何发挥作用?

A：城市更新的核心本质在于，通过对老城的改造，改善老旧城区的基础设施、提升城市整体面貌和环节、促进产业升级和品质提升，并以此恢复旧城的活力。

· 文化是基础、功能是前提。我们认为，城市更新项目中，在提炼项目文化符号、修缮历史遗存的过程中，必须以功能的保障和活化为前提，匹配创新业态空间，满足生活需求，并因地制宜的配置功能。在文化传承的基础之上，城市更新项目应利益最大化地实现文化、商业、产业、等多元业态的融合发展。

· 设计与美学是点睛之笔。立足于文化的提炼和功能的重塑，设计可以帮助项目实现空间的激活和升级，提升项目的整体品味和调性，进而帮助项目汇聚人气并形成更大的城市影响力。

Q：您参与过的项目当中，有哪个是让您印象最深刻的?（可简略介绍一下项目所在位置曾发生过那些事?当年该区域的城市面貌大概是什么样的?）当时遭遇的困难主要有哪些? 当时的规划设计是如何考虑的?

A：印象最深刻的项目应该是我们2017年参与的徐家汇体育公园项目。

——围绕上海建设“国际赛事之都”的总体目标，通过场馆功能升级和户外环境改造，建设成为“体育氛围浓厚、赛事举办一流、群众体育活跃、绿化空间宜人”的市级公共体育活动集聚区。将保留和改造上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆和东亚体育大厦四栋主要建筑。

设计难点：

· 基于扎实的前期调研，我们当时提出了徐家汇体育公园存在的六大难点：首先，比赛设施规模单一，结构失衡，无法满足各类赛事需要；其次，大众体育设施缺乏，导致非赛时人气不足；第三，文化建设主体单一，缺乏足够体育资源；第四，体育消费形式单一，未形成体育生态圈；第五，没有形成体育运动中心的支撑体制；第六，管理模式传统，运营成本较高。

设计考量：

· 基于现状的运营问题，我们提出了六个方面的提升策略对六大痛点予以针对性回应，为规划建设阶段的工作提出建议：首先，形成有梯度的竞赛表演体系；其次，新建充足的参与性运动设施；第三，导入多元化的文化建设主体；第四，新增基本需求以外的衍生服务；第五，积极争取政府机构的政策扶持；第六，采用创新性的运营管理模式。

Q：城市更新与双碳目标是息息相关的两个领域，而且都是近两年国家战略的重要构成部分，这给建筑设计/房地产企业带来了怎样的机遇与挑战?

城市更新：

· 以一线城市为代表，中国已经逐步迈入存量时代。城市更新业务将成为行业发展的的一片新蓝海，先入局者在积累了一定的业绩以及社会资源后，必定会拥有业务竞争优势，帮助企业在未来寻找到一个具备较大空间的规模增长点；

· 为应对城市更新的机遇，企业应积极转变思路，培育运营能力，不断拓展城市更新的全产业链、全周期能力。与此同时，紧抓公募REITs的风口，也有机会为城市更新提供更多金融赋能；

· 在积极城市更新机遇的同时，企业也应着手应对诸如开发周期长、资金压力大、利益平衡难等多元挑战。

双碳：

· 伴随着双碳升级为国家战略，房地产领域内“投-融-建-管-退”环节的全面低碳转型正在悄然发生。与低碳相关的机遇不仅来自于企业社会责任的体现，来自于低碳产品迭代带来的客户粘性提升，更来自碳交易、碳资管体系带来的业务新赛道。除此之外，我们也看到了碳达峰、碳中和带来的大量奖励和补贴政策的机遇。

· 与此同时，目前房地产行业尚处于绿色低碳转型初期，仍存在一些诸如行业标准缺失、盈利模式不明晰、技术壁垒高等挑战与痛点。

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